Louer son appartement en Espagne depuis l'étranger (2026)

Vous pouvez louer à l'année un logement en Espagne tout en vivant en France, en Belgique ou ailleurs. La loi espagnole fixe l'essentiel pour vous : un bail d'au moins cinq ans quand le propriétaire est une personne physique, une caution d'un mois de loyer, des frais d'agence à la charge du propriétaire et un loyer payé chaque mois par moyen électronique. En Communauté valencienne, la caution doit être déposée auprès de la Generalitat dans le mois qui suit la signature. En tant que non-résident, vous déclarez ensuite les loyers sur le modelo 210. Il vous reste à organiser une présence sur place : quelqu'un pour faire visiter, réaliser les états des lieux d'entrée et de sortie, déposer la caution et répondre vite aux demandes de réparation.

Ce guide porte sur la location longue durée d'un logement que vous possédez déjà, selon les règles en vigueur au 26 octobre 2026. Plusieurs d'entre elles ont été modifiées par décret en octobre 2026 : ces changements sont en vigueur, en attente de validation, et nous les signalons à chaque fois.

Longue durée, temporaire ou touristique : choisir d'abord

Location longue durée : le logement devient la résidence principale du locataire. La loi sur les baux urbains (LAU) s'applique entièrement, avec une durée minimale et une révision annuelle plafonnée. Alveo Rent ne fait que ce type de location.
Location temporaire : pour un locataire éloigné de son domicile habituel pour un motif justifié et vérifiable. Depuis le 8 octobre 2026, le bail doit indiquer ce motif et durer plus de 31 jours et, en règle générale, douze mois au plus. Sans motif écrit, il est traité comme un bail longue durée dès sa signature (décret-loi 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026, en attente de validation).
Location touristique : des séjours courts, soumis au droit régional du tourisme. En Communauté valencienne, c'est un régime à part, qui exige un avis municipal favorable de compatibilité urbanistique et une inscription au registre régional du tourisme. Le guide de J'achète en Espagne sur la licence touristique en Espagne détaille ces règles.

Avant l'annonce : les documents

Certificat de performance énergétique : obligatoire pour louer à un nouveau locataire. Un technicien agréé l'établit après une visite, et il n'a de valeur légale qu'une fois enregistré auprès de la région. L'étiquette énergie figure dans toute annonce, une copie est jointe au bail et le locataire reçoit les recommandations d'usage. Il est valable dix ans, cinq pour une classe G.
Titre d'occupation : chaque région a ses propres règles sur les documents d'habitabilité. En Communauté valencienne, un nouveau contrat d'eau, de gaz ou d'électricité exige un titre d'occupation valable, licence ou déclaration responsable, quand le premier a plus de dix ans ou que le logement n'en a jamais eu. Si le locataire doit prendre les contrats à son nom, vérifiez ce point avant l'annonce.
Acte de propriété, NIE et dernier avis d'IBI, pour vous identifier et identifier le bien.
Le montant annuel des charges de copropriété, si vous voulez les faire payer au locataire : le bail doit l'indiquer.
Des jeux de clés en nombre suffisant, et un état des lieux d'entrée daté, avec photos.

Le bail : ce que la LAU fixe pour vous

Durée et départ

Durée minimale : cinq ans, ou sept si le propriétaire est une société. Un bail plus court se prolonge d'année en année jusqu'à ce minimum, sauf si le locataire prévient 30 jours avant une échéance.
Départ anticipé : le locataire peut partir après six mois, avec 30 jours de préavis. Depuis le 8 octobre 2026, le bail ne peut plus lui imposer d'indemnité dans ce cas (en attente de validation). Auparavant, il pouvait prévoir un mois de loyer par année restante.
Reprise pour vous-même : possible après la première année seulement si le bail le prévoit dès la signature, pour vous, un parent au premier degré ou un conjoint après un divorce, avec deux mois de préavis. Si vous pensez revenir vivre en Espagne, prévoyez cette clause.
Après cinq ans : sans congé de votre part au moins quatre mois avant l'échéance, ou du locataire deux mois avant, le bail se prolonge d'année en année pendant trois ans au plus. À partir du 15 novembre 2026, le décret-loi 28/2026 (en attente de validation) remplacerait cette règle par des prorogations de cinq ans, un préavis de six mois pour le propriétaire et, dans de nombreux cas, une indemnité pour le locataire.

Loyer et révision annuelle

Le loyer est libre. Aucune zone de la Communauté valencienne ne figure dans les listes officielles de zones tendues publiées à ce jour : les plafonds de loyer à la relocation qui s'appliquent par exemple dans une partie de la Catalogne ne s'appliquent ni à Valence ni à Alicante.
Paiement : chaque mois, dans les sept premiers jours, par moyen électronique. Vous ne pouvez pas exiger plus d'un mois d'avance.
Révision annuelle : seulement si le bail la prévoit, notifiée par écrit et applicable le mois suivant. Pour les baux signés depuis le 26 mai 2023, elle est plafonnée par l'indice de référence de l'INE pour la révision des loyers (IRAV). Les révisions qui tombent avant fin 2027 sont limitées à 2 % sauf nouvel accord entre les parties, et exclues si le loyer dépasse le plafond de l'indice national de référence des loyers (en attente de validation).

Frais et réparations

Les frais d'agence pour la mise en location et la rédaction du bail sont à la charge du propriétaire (loi 12/2023 sur le droit au logement).
Les charges de copropriété ne passent au locataire que si le bail le prévoit par écrit, avec leur montant annuel. Depuis le 8 octobre 2026, les impôts comme l'IBI ne peuvent plus lui être facturés (en attente de validation).
Les consommations relevées par compteur individuel sont payées par le locataire.
Les réparations nécessaires à l'habitabilité sont à votre charge, les petites réparations dues à l'usage courant à celle du locataire. Depuis le 8 octobre 2026, le locataire peut vous adresser une demande écrite de réparation avec un devis : vous avez alors quinze jours calendaires pour l'accepter, proposer une autre réparation ou la faire réaliser. Sans réponse, il peut faire les travaux et en déduire le coût des loyers suivants (en attente de validation).

Caution et garanties en Communauté valencienne

La caution est obligatoire et vaut un mois de loyer.
Vous la déposez auprès de la Generalitat Valenciana dans le mois qui suit la signature du bail. En ligne, le paiement se fait par carte ; sur place, en espèces dans une banque partenaire. Un locataire qui n'a qu'un passeport peut être enregistré par la procédure en ligne.
Un dépôt tardif entraîne une majoration sur le montant de la caution : 5 % jusqu'à trois mois de retard, puis 10 %, 15 %, et 20 % au-delà de douze mois. Si l'administration constate l'oubli la première, la majoration est de 20 % plus intérêts.
Vous pouvez demander une garantie supplémentaire, par exemple une caution bancaire, de deux mois de loyer au plus pour un bail de cinq ans au plus (sept avec une société propriétaire).
Assurance loyers impayés : vous pouvez la souscrire pour vous-même. Depuis le 8 octobre 2026, le locataire ne peut plus être obligé d'en souscrire une (en attente de validation).
En fin de bail, une caution rendue plus d'un mois après la remise des clés produit des intérêts au taux légal.

Compte bancaire, impôts et assurance

NIE : votre numéro d'identité d'étranger sert aussi de numéro fiscal espagnol.
Compte bancaire : la loi impose un paiement du loyer par moyen électronique. Elle n'exige pas de compte espagnol : un compte en France ou en Belgique peut recevoir les virements.
Impôts : vous déclarez les loyers sur le modelo 210, à 19 % après frais si vous résidez dans l'UE, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein, à 24 % sur le loyer brut ailleurs, en Suisse par exemple. Depuis octobre 2026, les loyers se déclarent une fois par an, en avril. Le détail est dans notre article sur le modelo 210 des non-résidents. Votre pays de résidence peut aussi imposer ces revenus ; sa convention fiscale avec l'Espagne évite la double imposition.
IBI : dû par le propriétaire au 1er janvier, donc par vous.
Assurance : une assurance habitation pour le bien et votre responsabilité de propriétaire. Pour les résidents de l'UE, les primes se déduisent des loyers.

Ce qui demande quelqu'un sur place

Vous pouvez signer le mandat de gestion et le bail à distance, et le loyer arrive par virement. Certaines tâches demandent pourtant une personne dans le logement, et plusieurs ont désormais des délais légaux.

Visites et vérification des candidats : identité, revenus et emploi de chacun.
Entrée dans les lieux : clés, relevés de compteurs, état des lieux avec photos.
Caution : déposée auprès de la Generalitat dans le mois.
Réparations : une demande écrite avec devis fait courir le délai de quinze jours décrit plus haut.
Sortie : depuis le 8 octobre 2026, la fin du bail doit être constatée par un document signé des deux parties. Sans ce document, ou s'il ne mentionne aucun dégât, le logement est présumé rendu en bon état (en attente de validation). Il faut quelqu'un sur place ce jour-là, avec l'état des lieux d'entrée.

Vous pouvez vous en charger avec un contact de confiance sur place, ou confier ces tâches à une agence. Chez Alveo Rent, la mise en location coûte un mois de loyer HT, payé une seule fois à la signature du bail. La gestion locative complète coûte 8 % HT du loyer encaissé, sans engagement de durée et sans rien à payer tant que le logement est vide ; la TVA espagnole de 21 % s'ajoute dans les deux cas. Notre méthode détaille chaque étape et qui fait quoi, et nos tarifs précisent ce que comprend chaque formule. Pour l'ensemble des règles, recevez notre guide de la location.

Votre première location, étape par étape

Vérifiez qu'une location longue durée correspond à vos projets pour le bien.
Faites établir et enregistrer le certificat énergétique, et vérifiez le titre d'occupation si les contrats d'énergie changent de titulaire.
Fixez un loyer cohérent avec les locations du quartier, puis publiez l'annonce avec l'étiquette énergie.
Vérifiez les candidatures et choisissez le locataire.
Signez un bail conforme à la LAU, avec la clause de reprise si vous pensez revenir.
Encaissez la caution et déposez-la auprès de la Generalitat dans le mois.
Remettez les clés après un état des lieux daté, avec photos.
Suivez les loyers, les réparations et la date de révision annuelle.
Déclarez les loyers sur le modelo 210 chaque mois d'avril, et toute période vide au titre du revenu imputé.

Pour partir d'un chiffre réaliste pour votre bien, estimez votre loyer.