Gestion locative à Valence et Alicante : services et prix

En Espagne, une agence peut seulement trouver votre locataire ou gérer toute la location, de l'annonce jusqu'au départ du locataire. La première formule se facture en général une fois, à la signature du bail ; la seconde, en pourcentage du loyer encaissé chaque mois. Dans les deux cas, le propriétaire paie : la loi espagnole interdit de répercuter ces honoraires sur le locataire. À Valence et à Alicante s'ajoute une démarche propre à la Communauté valencienne, le dépôt de la caution auprès de la Generalitat dans un délai d'un mois. Cet article s'adresse aux propriétaires qui vivent hors d'Espagne.

Mise en location ou gestion complète

Avec la mise en location, l'agence estime le loyer, prépare l'annonce, fait visiter, sélectionne les candidats, rédige le bail, encaisse et dépose la caution, puis remet les clés avec un état des lieux d'entrée. Ensuite, vous encaissez le loyer et gérez tout le reste jusqu'à la fin du bail.

La gestion locative complète reprend tout cela, puis assure le quotidien jusqu'au départ du locataire : encaissement des loyers, relances, interventions des artisans, révision annuelle si le bail la prévoit, relevés et restitution de la caution.

Un bail d'habitation espagnol dure au moins cinq ans quand le propriétaire est une personne physique, et sept ans pour une société (article 9 de la loi sur les baux urbains, la LAU). Si vous vivez en France, en Belgique ou en Suisse, la gestion complète signifie qu'une personne sur place répond au locataire et organise les réparations, en espagnol. La mise en location seule peut suffire si vous venez souvent ou si un proche peut intervenir.

Ce que comprend chaque étape

Les étapes se répartissent ainsi entre les deux formules d'Alveo Rent. Si vous comparez avec une autre agence, demandez-lui le même détail par écrit.

Étape	Ce que fait l'agence	Mise en location	Gestion complète
Préparation	Estimation du loyer, photos, annonce et vérification des documents	Oui	Oui
Diffusion et visites	Publication sur les portails, réponse aux demandes, visites sur place	Oui	Oui
Choix du locataire	Vérification de l'identité, des revenus et de l'emploi ; vous choisissez	Oui	Oui
Bail et caution	Bail conforme à la LAU, caution encaissée et déposée auprès de la Generalitat	Oui	Oui
Entrée	État des lieux d'entrée avec photos et remise des clés	Oui	Oui
Quotidien	Encaissement des loyers, relances, incidents et relevé mensuel	Non	Oui
Révision et impôts	Révision annuelle et récapitulatif annuel pour votre déclaration	Non	Oui
Départ	État des lieux de sortie, restitution de la caution et remise en location	Non	Oui

Réparations : un nouveau délai de quinze jours

Les réparations nécessaires pour que le logement reste habitable sont à la charge du propriétaire ; les petites réparations dues à l'usage normal, à celle du locataire (article 21 de la LAU). Depuis le 8 octobre 2026, le décret-loi 29/2026 ajoute un délai : si le locataire vous demande par écrit une réparation en joignant un devis raisonnable, vous disposez de quinze jours calendaires pour l'accepter, proposer une autre réparation ou la faire réaliser. Sans réponse, le locataire peut faire les travaux et en déduire le coût des loyers suivants. Depuis l'étranger, il faut donc quelqu'un sur place capable de répondre dans ce délai.

Révision annuelle du loyer

Le loyer n'est révisé que si le bail le prévoit, et la hausse ne peut pas dépasser la variation de l'indice IRAV publié par l'INE, l'institut national de la statistique espagnol (article 18 de la LAU). Pour les révisions qui tombent entre le 8 octobre 2026 et le 31 décembre 2027, le même décret-loi plafonne la hausse à 2 % sans nouvel accord avec le locataire, et l'exclut si le loyer dépasse la valeur maximale du système national d'indices de référence (sixième disposition finale).

Départ du locataire

À la fin du bail, les deux parties doivent signer un document qui constate l'état du logement. S'il n'est pas signé, ou s'il ne mentionne aucun dégât, le logement est présumé rendu en bon état (article 36.7 de la LAU, ajouté par le décret-loi 29/2026). Un état des lieux d'entrée avec photos sert donc de référence pour justifier une retenue sur la caution. Le solde doit être rendu au locataire dans le mois qui suit la remise des clés ; au-delà, il produit des intérêts au taux légal (article 36.4).

Ce que ça coûte

Sur le marché espagnol, la mise en location se facture en général au forfait à la signature du bail, souvent l'équivalent d'un mois de loyer. La gestion complète se facture le plus souvent en pourcentage du loyer, chaque mois. Les pourcentages, et ce qu'ils couvrent, varient d'une agence à l'autre.

Chez Alveo Rent, la mise en location coûte un mois de loyer HT, payé une seule fois à la signature du bail. La gestion locative complète, mise en location incluse, coûte 8 % HT du loyer encaissé, sans engagement : tant que le bien est vide, vous ne payez rien. La TVA espagnole de 21 % s'ajoute. Le détail des deux formules figure sur notre page tarifs.

Appartement loué 1 000 € par mois	HT	TTC
Mise en location (une seule fois)	1 000 €	1 210 €
Gestion complète (par mois encaissé)	80 €	96,80 €
Gestion complète (douze mois encaissés)	960 €	1 161,60 €

Les honoraires rémunèrent le travail de l'agence. Les frais propres au logement restent à votre charge, comme le certificat d'efficacité énergétique, que le propriétaire doit commander (article 6 du décret royal 390/2021), ou les réparations nécessaires (article 21 de la LAU). Si vous souscrivez une assurance loyers impayés, vous la payez aussi : elle ne peut plus être imposée au locataire (article 36.5 de la LAU, dans sa rédaction issue du décret-loi 29/2026).

Côté impôts, les loyers d'un bien situé en Espagne y sont déclarés avec le formulaire 210 (modelo 210). Pour les loyers dus à partir d'octobre 2026, la déclaration se fait une fois par an, du 1er au 20 avril de l'année suivante, selon l'administration fiscale espagnole. Si vous résidez dans l'Union européenne ou dans l'Espace économique européen, vous êtes imposé à 19 % et vous pouvez déduire vos frais, honoraires d'agence compris (articles 24.6 et 25 de la loi sur l'impôt des non-résidents, article 13 du règlement de l'IRPF). Si vous résidez en Suisse ou ailleurs hors de l'Union européenne et de l'EEE, l'impôt est de 24 % sur le loyer brut, sans déduction, selon les règles actuelles. Il s'agit d'une information générale : vérifiez votre situation avec un conseiller fiscal. Notre article sur le modelo 210 des propriétaires non-résidents détaille la déclaration.

Qui paie l'agence

Le propriétaire. La loi 12/2023 sur le droit au logement a inscrit à l'article 20 de la LAU, à partir du 26 mai 2023, que les frais de gestion immobilière et de rédaction du bail sont à la charge du bailleur.

Le décret-loi 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre 2026, va plus loin. Ces frais ne peuvent être répercutés sur le locataire ni directement ni indirectement, sous aucune appellation, et ils couvrent tout service de préparation, de rédaction, de gestion, de modification ou de renouvellement du bail. Un service non indispensable à la conclusion du bail ne peut être facturé au locataire que s'il l'a demandé par écrit, après avoir été informé de son caractère facultatif et de son coût.

Valence et Alicante : les règles régionales

Les deux villes relèvent de la Communauté valencienne, ce qui change une partie du travail de l'agence.

Au 26 octobre 2026, la Communauté valencienne n'a déclaré aucune zone de marché résidentiel tendu (zona de mercado residencial tensionado). Le décret royal 851/2026, publié au BOE le 22 octobre 2026, cite les régions qui l'ont fait : Pays basque, Catalogne, Galice, Asturies et Navarre. À Valence et à Alicante, le loyer d'un nouveau bail se fixe librement ; les plafonds généraux de révision s'appliquent toujours.

La caution (fianza) équivaut à un mois de loyer (article 36 de la LAU), et le bailleur doit la déposer auprès de la Generalitat valencienne dans le mois qui suit la signature du bail : en ligne (formulaire 816, paiement par carte) ou en espèces dans une banque partenaire (formulaire 806). En cas de retard, une majoration de 5 à 20 % de la caution s'applique selon la durée du retard (article 22 de la loi valencienne 8/2004 sur le logement), et l'absence de dépôt est une infraction grave (article 68). La Generalitat rembourse la caution une fois le bail terminé, dans le mois qui suit une demande en ligne. Comme vous devez rendre le solde au locataire dans le mois qui suit la remise des clés, vous pourriez avoir à l'avancer.

Un point pratique pour un propriétaire à l'étranger : la demande de remboursement en ligne exige un certificat électronique espagnol (certificado electrónico). D'après les instructions de la Generalitat, le système Cl@ve ne permet pas cette démarche. L'autre solution est un représentant inscrit au registre des représentants de l'ACCV. Convenez avec l'agence de la personne qui fera la demande avant même le dépôt.

La loi valencienne 8/2004 exige aussi, pour louer, que le logement dispose d'une licence d'occupation (licencia de ocupación) ou d'une cédula de habitabilidad, et que le bailleur remette ce document au locataire (articles 17 et 18). Préparez-le avec le certificat d'efficacité énergétique enregistré.

Ce qu'il faut vérifier dans le mandat de gestion

• Durée et sortie : l'existence d'un engagement, le préavis pour y mettre fin et le sort du bail en cours si vous changez d'agence.
• Base de calcul : pourcentage du loyer encaissé ou du loyer prévu au bail, TVA comprise ou non, ce que vous payez quand le bien est vide.
• Relevés : fréquence des virements du loyer net, détail de chaque relevé, récapitulatif annuel pour votre formulaire 210.
• Réparations : le montant au-delà duquel l'agence doit demander votre accord, ce qu'elle fait en urgence, comment vous recevez devis et factures. Avec le délai de quinze jours, votre accord ne peut pas attendre votre prochain séjour.
• Caution : qui l'encaisse, qui la dépose et avec quel formulaire, qui garde le justificatif, qui demandera le remboursement. Selon la Generalitat, ce justificatif sert aussi à prouver le dépôt auprès de l'administration fiscale espagnole.
• Signature et langue : la possibilité de signer le mandat et le bail à distance, et la langue dans laquelle on vous explique les documents.

Vous pouvez confronter cette liste à notre méthode, qui détaille ce que nous faisons à chaque étape et ce que nous vous demandons.

Pour savoir à quel loyer louer votre bien à Valence ou à Alicante, commencez par estimer votre loyer.