Locataire qui ne paie plus en Espagne : expulsion et délais

Si votre locataire en Espagne cesse de payer, tout se joue dans les premières semaines : garder la trace de la dette, réclamer le paiement par un moyen qui fait foi et tenter une négociation dont vous pourrez apporter la preuve. Depuis avril 2025, le tribunal refuse la demande d'expulsion sans cette tentative préalable. Vient ensuite la procédure d'expulsion pour impayés (desahucio por falta de pago), aux délais légaux courts mais à la durée réelle variable selon le tribunal et la situation du locataire.

Si vous vivez en France ou en Belgique, tout peut se faire à distance, à condition de respecter l'ordre des étapes. Ce guide décrit le droit espagnol en vigueur au 26 octobre 2026, pour un locataire titulaire d'un bail.

Les premiers jours d'impayé

Sauf clause contraire, le loyer se paie dans les sept premiers jours du mois (article 17.2 de la loi espagnole sur les baux urbains, la LAU). Passé ce délai, rassemblez le bail, les relevés bancaires et les messages échangés avec le locataire : ce seront vos preuves.

Prenez d'abord contact avec lui. Un retard lié à une perte d'emploi se règle parfois par un échéancier. Si vous trouvez un accord, signez-le tous les deux, avec les montants et les dates : il organise les paiements et prouve qu'une négociation a eu lieu.

À ne pas faire : changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, entrer dans le logement sans accord. Le code pénal espagnol punit la contrainte, plus sévèrement quand elle vise à empêcher la jouissance légitime du logement (article 172), ainsi que la violation de domicile (article 202) et le fait de se faire justice soi-même (article 455). Même s'il ne paie plus, le locataire reste chez lui.

Le burofax : mise en demeure et tentative de négociation

Le burofax est un envoi postal espagnol qui certifie à la fois le contenu du courrier et sa réception. Bien rédigé, il remplit deux fonctions.

D'abord, il prive le locataire de l'« enervación ». En droit espagnol, le locataire assigné peut arrêter l'expulsion en payant tout ce qu'il doit à ce moment-là. Il perd cette faculté s'il l'a déjà utilisée dans une procédure antérieure, ou si vous lui avez réclamé le paiement par un moyen qui fait foi au moins trente jours avant le dépôt de la demande sans qu'il paie (article 22.4 du code de procédure civile espagnol, la LEC).

Ensuite, il vaut tentative de négociation. Depuis le 3 avril 2025, la loi organique 1/2025 impose d'avoir tenté un mode amiable de règlement avant d'agir en justice (article 5), et l'expulsion pour impayés ne figure pas parmi les exceptions. Une négociation directe entre les parties ou entre leurs avocats suffit, à condition de pouvoir la prouver : un document signé par les deux, ou la preuve que le locataire a reçu l'invitation à négocier ou la proposition, avec sa date et son contenu intégral (article 10).

Sans réunion ni réponse écrite dans les trente jours qui suivent la réception, la négociation est réputée close sans accord (article 10.4) ; la demande doit alors être déposée dans l'année (article 7.3). Les deux délais de trente jours se recouvrent : un seul burofax, rédigé par votre avocat espagnol, peut contenir la mise en demeure et une proposition précise, par exemple un échéancier ou un départ volontaire contre une remise de dette.

La procédure d'expulsion pour impayés, étape par étape

C'est une procédure orale simplifiée (juicio verbal), quel que soit le montant dû (article 250.1.1.º LEC). Un avocat (abogado) et un représentant devant le tribunal (procurador) sont obligatoires : la dispense prévue jusqu'à 2 000 euros ne vaut que pour les procédures orales déterminées par leur montant (articles 23 et 31).

La demande. Elle peut viser à la fois l'expulsion et les loyers dus, y compris contre la caution solidaire (avalista) mise en demeure sans résultat (article 437.4). Elle précise si le locataire peut encore arrêter la procédure en payant (article 439.3), si le logement est sa résidence habituelle et si vous êtes un « gran tenedor », c'est-à-dire propriétaire de plus de dix biens urbains à usage d'habitation ou de plus de 1 500 m² construits de cet usage (article 3.k de la loi 12/2023). Si ce n'est pas votre cas, joignez un certificat du registre foncier (Registro de la Propiedad) listant vos biens (article 439.6). Vous pouvez aussi proposer d'effacer une partie de la dette et des frais si le locataire part dans le délai que vous fixez, d'au moins quinze jours (article 437.3).
La sommation. Une fois la demande admise, le tribunal somme le locataire de quitter le logement, de payer ou de s'opposer dans les dix jours. Le même acte fixe la date de l'audience, en cas d'opposition, ainsi que le jour et l'heure exacts de l'expulsion, le « lanzamiento » (article 438.5).
Les services sociaux. Si le logement est la résidence habituelle du locataire, le tribunal l'informe de l'existence des services sociaux et prévient d'office les administrations du logement et de l'action sociale. Si elles confirment une situation de vulnérabilité, le juge peut suspendre la procédure jusqu'à deux mois si vous êtes une personne physique, quatre mois s'il s'agit d'une société (articles 441.5 et 441.6).
Sans réaction du locataire. S'il ne paie pas, ne part pas et ne s'oppose pas, la procédure se clôt par un décret du responsable du greffe (letrado de la Administración de Justicia) et l'expulsion a lieu à la date déjà fixée. Les frais sont mis à sa charge, avec les loyers qui courent jusqu'à la remise du logement (article 438.5).
Avec opposition. Le locataire ne peut invoquer que le paiement ou son droit d'arrêter la procédure en payant (article 444.1). Après l'audience, le jugement est rendu dans les cinq jours (article 447.1) et l'expulsion doit avoir lieu moins de trente jours après la date de l'audience (article 438.6).

Gagner ne garantit pas d'être payé. La condamnation au paiement des loyers prononcée dans la même procédure a autorité de chose jugée (article 447.2), mais si le locataire ne paie toujours pas, il faudra l'exécuter sur ses biens. Le dépôt de garantie ne couvre qu'un mois et, dans la Communauté valencienne, il reste consigné auprès de la Generalitat jusqu'à la fin du bail.

Combien de temps dure une expulsion

Nous ne donnerons pas de durée moyenne. La loi fixe des délais courts (dix jours pour répondre à la sommation, cinq pour le jugement, trente après l'audience pour l'expulsion), mais le calendrier réel dépend de la charge du tribunal, des difficultés à joindre le locataire, d'une opposition ou d'un appel, et des suspensions liées à la vulnérabilité. Il n'existe pas en Espagne de trêve hivernale comparable à celle de la France : les reports dépendent de la situation du locataire.

Le Conseil général du pouvoir judiciaire (CGPJ) a recensé en 2025, dans la Communauté valencienne, 2 158 expulsions consécutives à des procédures fondées sur la LAU, le troisième chiffre d'Espagne après la Catalogne et l'Andalousie.

En vigueur depuis le 8 octobre 2026, en attente de validation : le décret-loi royal 29/2026 (RDL 29/2026) crée une « enervación » extraordinaire (article 22.6 LEC). Si le locataire prouve sa vulnérabilité économique, l'administration compétente dispose de deux mois pour lui proposer un relogement adapté ou vous payer la totalité des sommes réclamées, celles échues entre-temps et les frais de procédure. La procédure et l'expulsion sont suspendues pendant ce délai. Si l'administration paie, le bail continue. Si elle ne fait ni l'un ni l'autre, elle devient débitrice à la place du locataire, l'expulsion n'a pas lieu et le bail se poursuit jusqu'à son terme tant que dure la vulnérabilité. La règle vaut aussi pour les procédures en cours dont l'expulsion n'a pas encore eu lieu. Si le décret n'est pas validé, elle disparaît ; la suspension de l'article 441 reste applicable dans tous les cas.

Locataire défaillant et occupant sans titre : deux régimes

En Espagne, on appelle parfois « inquiokupa » le locataire qui ne paie plus et reste dans les lieux. Le mot est formé sur « okupa », l'occupant sans titre, mais la situation juridique diffère. Votre locataire est entré avec un bail : pour la loi, il manque à ses obligations contractuelles, et la voie à suivre est la procédure civile décrite plus haut.

Les procédures pénales ou civiles accélérées contre les occupants sans titre supposent justement l'absence de tout titre. Elles ne s'appliquent pas à un locataire, qui conserve son bail tant qu'un juge ne l'a pas résilié.

Prévenir l'impayé : sélection, garanties, assurance

Sélection : vérifiez l'identité, les revenus et l'emploi de chaque candidat avant de lui proposer un bail.
Dépôt de garantie (fianza) : un mois de loyer, obligatoire (article 36.1 LAU). Dans la Communauté valencienne, il est déposé auprès de la Generalitat dans le mois qui suit la signature ; au-delà, des majorations s'appliquent.
Garantie complémentaire : caution bancaire (aval bancario) ou dépôt supplémentaire, dans la limite de deux mois de loyer pour un bail de cinq ans au plus, ou de sept ans si le bailleur est une société (article 36.5).
Assurance loyers impayés : si vous en voulez une, vous la souscrivez et la payez. Depuis le 8 octobre 2026, le RDL 29/2026 (en attente de validation) interdit d'exiger du locataire qu'il souscrive une telle assurance ou une couverture équivalente, et son coût ne peut pas lui être répercuté.
Bail : date et compte de paiement précis, adresse électronique pour les notifications (article 4.6 LAU), identité de tous les occupants.

Gérer un impayé depuis la France ou la Belgique

Avec la gestion locative complète d'Alveo Rent, le loyer est encaissé par l'agence : un retard apparaît dès l'échéance. L'agence relance le locataire, vous informe et suit le dossier avec vous ; si une procédure devient nécessaire, elle rassemble pour votre avocat le bail, les justificatifs d'encaissement et les échanges. La sélection des locataires et le suivi des impayés sont décrits dans notre méthode. La procédure elle-même est menée par l'avocat et le procurador que vous choisissez : Alveo Rent ne fournit pas de conseil juridique.

Vous n'avez pas à vous déplacer pour engager la procédure. La procuration au procurador se signe devant notaire, ou en ligne sur le site électronique des tribunaux, via le registre des procurations judiciaires (article 24 LEC). Si vous la signez chez un notaire en France ou en Belgique, votre avocat vous indiquera les formalités à ajouter, comme l'apostille.

Côté impôts, demandez à votre conseiller fiscal comment traiter les loyers non encaissés dans votre déclaration de non-résident (modelo 210) ; ce paragraphe n'est qu'une information générale.

Si vous préparez une nouvelle location, commencez par estimer votre loyer : quelques questions, puis un conseiller vous rappelle.