Cómo alquilar su piso en Valencia paso a paso (2026)

Para alquilar un piso en Valencia como vivienda habitual, prepare primero dos documentos: el certificado de eficiencia energética registrado y el título que autoriza la ocupación de la vivienda. Después vienen la renta, el anuncio, la elección del inquilino y un contrato conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El último trámite es propio de la Comunitat Valenciana: depositar la fianza en la Generalitat en el plazo de un mes desde la firma. Lo que sigue vale también para Alicante y para el resto de la comunidad.

1. Reúna los documentos antes de anunciar

El certificado de eficiencia energética es obligatorio para alquilar a un nuevo inquilino (artículo 3 del Real Decreto 390/2021). Lo encarga el propietario a un técnico competente, que visita la vivienda, y solo tiene validez legal una vez inscrito en el registro de la Comunitat Valenciana (artículo 6). Vale diez años, o cinco si la calificación es G (artículo 13). Si ya tiene uno en vigor, no necesita otro. Alveo Properties explica cómo se obtiene en su guía para vendedores: el certificado es el mismo para alquilar.

El segundo documento es una exigencia valenciana. La Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunitat Valenciana pide, para alquilar, que la vivienda disponga de licencia de ocupación o cédula de habitabilidad, y obliga al arrendador a entregar ese documento al inquilino (artículos 17 y 18). En la normativa valenciana de edificación, la licencia de ocupación equivale hoy al título habilitante de ocupación, que puede ser una licencia o una declaración responsable (disposición adicional quinta de la Ley 3/2004). Las compañías de agua, luz y gas lo exigen para un nuevo contrato de suministro y, si la primera licencia tiene más de diez años, hay que renovarla para firmar ese contrato (artículos 32 y 33 de la misma ley). Decida antes de la entrada si los suministros siguen a su nombre o si el inquilino los contrata: los consumos con contador individual corren siempre a cargo del inquilino (artículo 20.4 de la LAU).

Tenga a mano también la nota simple del Registro de la Propiedad, el último recibo del IBI, con la referencia catastral, y el importe anual de los gastos de comunidad. Un candidato puede pedirle, antes de firmar y de entregar cualquier cantidad, datos como la superficie útil y construida, la antigüedad del edificio, sus servicios e instalaciones, el certificado energético o las cargas de la finca (artículo 31 de la Ley 12/2023). Para un alquiler de vivienda habitual, la Ley de Propiedad Horizontal no exige el acuerdo de la comunidad de propietarios: la mayoría de tres quintos de su artículo 17.12 se refiere a los pisos turísticos.

2. Fije la renta y los gastos

La renta se pacta libremente (artículo 17 de la LAU). Los límites a la renta inicial de los apartados 6 y 7 de ese artículo solo rigen en las zonas de mercado residencial tensionado, y la Comunitat Valenciana no ha declarado ninguna: según el Real Decreto 851/2026, publicado en el BOE el 22 de octubre de 2026, las zonas declaradas están en el País Vasco, Cataluña, Galicia, Asturias y Navarra.

Salvo pacto en contrario, la renta se paga cada mes, en los siete primeros días, y usted no puede exigir más de una mensualidad por adelantado. El pago se hace por medios electrónicos, salvo excepciones (artículo 17). La actualización anual solo procede si el contrato la prevé, no puede superar la variación del IRAV que publica el INE y se aplica desde el mes siguiente a su notificación por escrito (artículo 18).

Decida también qué gastos asume el inquilino. Los de comunidad pueden repercutirse si el contrato lo pacta por escrito y fija su importe anual (artículo 20.1). Los tributos de la vivienda, como el IBI, ya no pueden imponerse al inquilino desde el Real Decreto-ley 29/2026; antes podían pactarse.

3. Publique el anuncio

Todo anuncio de alquiler debe incluir la calificación energética, ya se publique en una agencia, un portal inmobiliario, una página web o un cartel (artículos 15 y 17 del Real Decreto 390/2021). En la Comunitat Valenciana, la publicidad que falte a la veracidad o induzca a confusión es una infracción grave (artículo 68 de la Ley 8/2004).

El Real Decreto-ley 29/2026 exige además que el anuncio indique, cuando proceda, el índice de referencia si la vivienda está en zona tensionada, el límite de renta aplicable, el número o código identificativo de la vivienda y la condición de gran tenedor del arrendador (artículo 20). En Valencia, al no haber zonas tensionadas, el índice de referencia no tiene que figurar en el anuncio. Gran tenedor es quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros (artículo 3 de la Ley 12/2023).

4. Elija al inquilino y las garantías

Compruebe la identidad, los ingresos y el empleo de cada candidato antes de comprometerse. Las garantías que puede pedir tienen límites:

• La fianza en metálico es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta (artículo 36.1 de la LAU).
• Puede pactar una garantía adicional, como un aval bancario o un depósito, pero en los contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, no puede superar dos mensualidades (artículo 36.5).
• No puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago (artículo 36.5, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). Si quiere esa cobertura, la contrata usted.
• Los honorarios de la agencia y los gastos de formalización del contrato corren a cargo del propietario y no pueden repercutirse al inquilino (artículo 20).

Para comparar las fórmulas de una agencia, lo que incluyen y quién las paga, vea nuestro artículo sobre la gestión de alquileres en Valencia y Alicante.

5. Firme el contrato

Las partes pactan la duración, pero si es inferior a cinco años, o a siete si el arrendador es una persona jurídica, el contrato se prorroga cada año hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con treinta días de antelación de que no quiere renovar (artículo 9.1 de la LAU). El inquilino puede irse a partir de los seis meses con treinta días de preaviso (artículo 11.1), y desde el Real Decreto-ley 29/2026 ese desistimiento no da derecho a indemnización.

Si es usted una persona física y cree que necesitará la vivienda antes de los cinco años, para usted o para un familiar en primer grado, hágalo constar expresamente en el contrato. Podrá recuperarla una vez cumplido el primer año, con dos meses de preaviso (artículo 9.3).

Cumplidos los cinco o siete años, si nadie avisa, el contrato se prorroga por años hasta tres más; usted debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos (artículo 10.1). El Real Decreto-ley 28/2026, pendiente de convalidación, cambia este artículo a partir del 15 de noviembre de 2026: prórrogas sucesivas de cinco o siete años salvo que el arrendador avise con seis meses, y una indemnización al inquilino si no se prorroga, salvo en los supuestos que enumera, como la necesidad de la vivienda para usted o su familia.

Si piensa en un contrato temporal, desde el Real Decreto-ley 29/2026 el contrato debe recoger una causa real y acreditable del desplazamiento del inquilino y, como regla general, no superar doce meses. Sin esa causa, se trata como un contrato de vivienda habitual (artículos 7.2 y 9 bis).

Firme por escrito, ya que el inquilino puede exigirlo (artículo 37). Anexe al contrato una copia de la etiqueta energética y entregue al inquilino el documento de recomendaciones de uso del certificado (artículo 17.2 del Real Decreto 390/2021), además del título de ocupación (artículo 18 de la Ley 8/2004).

6. Deposite la fianza en la Generalitat en un mes

En la Comunitat Valenciana, el arrendador debe depositar la fianza en la Generalitat en el plazo máximo de un mes desde la firma del contrato. Hay dos vías:

• Por internet, con el modelo 816: se paga con tarjeta y admite el pasaporte del inquilino. Una fianza depositada así solo puede recuperarse por internet, con certificado electrónico.
• En una entidad bancaria colaboradora (ABANCA, Banco Santander, CaixaBank, Cajamar, Ibercaja o Sabadell), con el modelo 806: se paga en efectivo y no admite pasaportes.

Fuera de plazo se paga un recargo sobre la fianza: el 5 % si el retraso no supera tres meses, el 10 % hasta seis, el 15 % hasta doce y el 20 % si supera doce (artículo 22 de la Ley 8/2004). Si el recargo no se paga junto con la fianza, o si es la Administración quien detecta el incumplimiento, se aplica el 20 % más intereses de demora. No depositarla es además una infracción grave, con multa de más de 600 hasta 3.000 euros (artículos 68 y 71).

Guarde el justificante: lo necesitará para recuperar la fianza y, según la Generalitat, para acreditar el depósito ante la Agencia Tributaria. Si cambia de inquilino o firma un contrato nuevo, hay que pedir la devolución de la fianza anterior y depositar la nueva, porque el registro no admite compensar importes.

7. Entregue las llaves con un acta

La duración del contrato se cuenta desde su fecha o desde el día en que la vivienda se pone a disposición del inquilino, si es posterior (artículo 9.1 de la LAU). Ese día, haga con el inquilino un acta de entrada con fotografías de cada estancia y del mobiliario, y fírmenla los dos.

Esa acta será su referencia al final del contrato. El Real Decreto-ley 29/2026 obliga a firmar un documento de finalización del arrendamiento que recoja el estado de la vivienda; si no se firma, o si no menciona desperfectos, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado (artículo 36.7). Tras la entrega de llaves, usted dispone de un mes para devolver el saldo de la fianza; después, ese saldo devenga el interés legal (artículo 36.4).

8. Después de firmar: registro e impuestos

No existe un registro obligatorio para el contrato de vivienda habitual. Al depositar la fianza, sus datos quedan en el Registro de Fianzas de la Generalitat (artículo 27 de la Ley 8/2004), que no es público. Inscribirlo en el Registro de la Propiedad es posible, pero voluntario. El registro único de arrendamientos del Real Decreto 1312/2024, que afectaba a los alquileres de corta duración ofrecidos en plataformas, fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026.

Si reside en España, declara las rentas en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Puede restar los gastos deducibles y aplicar una reducción por alquiler de vivienda, cuyo porcentaje depende de la fecha y de las condiciones del contrato (artículo 23 de la Ley del IRPF, modificado por el Real Decreto-ley 29/2026). Le dedicaremos un artículo propio.

Si no reside en España, declara las rentas con el modelo 210. Para las rentas devengadas desde octubre de 2026, la declaración se presenta una vez al año, del 1 al 20 de abril del año siguiente, según la Agencia Tributaria. Lo explicamos en nuestro artículo sobre el modelo 210. En los dos casos se trata de información general: consulte a su asesor fiscal.

Si prefiere delegar estos pasos, en Alveo Rent nos encargamos de la preparación, el anuncio, la selección del inquilino, el contrato y el depósito de la fianza; puede ver cómo trabajamos en nuestro método. Y para saber cuánto puede pedir por su piso, empiece por la valoración del alquiler.