Ley y contrato
Qué debe recoger un contrato de alquiler de vivienda en 2026, qué cláusulas protegen al propietario y cuáles anula la ley, artículo por artículo.
Un contrato de alquiler de vivienda protege al propietario cuando regula bien lo que la ley deja abierto: la recuperación de la vivienda por necesidad, la actualización de la renta, los gastos, las garantías y el estado de la vivienda a la entrada y a la salida. Lo demás lo fija la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y su artículo 6 anula cualquier cláusula que empeore la posición del inquilino respecto a lo que dice la ley.
En octubre de 2026 dos reales decretos-leyes han cambiado varias reglas: el 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, y el 28/2026, que modifica las prórrogas a partir del 15 de noviembre. Los dos están pendientes de convalidación, así que en cada punto indicamos también la regla anterior, según la ley vigente a 26 de octubre de 2026.
Cualquiera de las partes puede exigir que el contrato conste por escrito. En ese caso recoge la identidad de las partes, la identificación de la vivienda, la duración, la renta inicial y las demás cláusulas pactadas (artículo 37). A eso conviene añadir:
La duración es libre, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga cada año hasta llegar a ese mínimo, salvo que el inquilino avise con treinta días de antelación (artículo 9.1). Un contrato «de un año» firmado por un propietario particular dura hasta cinco años si el inquilino quiere.
La cláusula de necesidad es la única vía para recuperar la vivienda antes de esos cinco años, y tiene que figurar de forma expresa en el contrato desde la firma. Si usted es persona física, pasado el primer año podrá recuperarla para vivir en ella usted, sus padres o sus hijos, o su cónyuge tras una sentencia de separación, divorcio o nulidad, avisando con dos meses de antelación. Si en tres meses nadie la ocupa, el inquilino puede volver o pedir una indemnización (artículo 9.3).
Cumplido el plazo mínimo, si nadie avisa (usted con cuatro meses de antelación, el inquilino con dos), el contrato se prorroga por años hasta tres más (artículo 10.1). El RDL 28/2026 cambia esta regla a partir del 15 de noviembre de 2026, si se convalida: prórrogas tácitas de cinco años (siete para personas jurídicas), preaviso del arrendador de seis meses y, si usted no prorroga, una indemnización al inquilino, salvo excepciones como necesitar la vivienda para usted o para un familiar hasta el segundo grado.
El inquilino puede irse a partir de los seis meses avisando con treinta días (artículo 11). Antes del RDL 29/2026 podía pactarse una indemnización de un mes de renta por cada año pendiente de cumplir. El RDL 29/2026 establece que ese desistimiento no genera indemnización para el arrendador: en los contratos firmados desde el 8 de octubre, esa cláusula no se podrá aplicar mientras el decreto siga en vigor.
La renta se pacta libremente (artículo 17.1). En la lista del ministerio no figura, a 26 de octubre de 2026, ninguna zona tensionada en la Comunitat Valenciana, de modo que los topes de renta inicial de los apartados 6 y 7 del artículo 17 no se aplican en Valencia ni en Alicante. Salvo pacto, la renta se paga por meses dentro de los siete primeros días, y nunca puede exigirse más de un mes por adelantado (artículo 17.2).
La renta solo se actualiza si el contrato lo prevé de forma expresa, una vez al año, y la subida no puede superar la variación del Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) que publica el INE (artículo 18.1). Nombre el índice en la cláusula. La actualización se notifica por escrito, indicando el porcentaje, y se cobra desde el mes siguiente (artículo 18.2).
Hasta el 31 de diciembre de 2027, el RDL 29/2026 limita además las actualizaciones: sin un nuevo acuerdo con el inquilino, la subida no puede pasar del 2 %, y no hay subida si la renta supera el valor del sistema estatal de índices de referencia (disposición final sexta). Como referencia, el IRAV de septiembre de 2026, publicado por el INE el 14 de octubre, fue del 2,54 %.
Los gastos generales del edificio, como la comunidad, pueden pasarse al inquilino si se pacta por escrito con su importe anual a la fecha del contrato. Durante los cinco primeros años, ese importe solo puede subir una vez al año y como máximo el doble de lo que suba la renta (artículo 20.1 y 20.3). Los suministros con contador individual corren siempre a cargo del inquilino (artículo 20.4).
Con los impuestos, la regla ha cambiado. Antes del RDL 29/2026 podía pactarse que el inquilino pagara el IBI dentro de esos gastos. El RDL 29/2026 lo prohíbe: los tributos asociados a la vivienda no pueden imponerse al inquilino, salvo cuando él sea el obligado tributario. En un contrato nuevo, cuente con pagar el IBI usted.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario desde la Ley 12/2023. El RDL 29/2026 precisa que incluyen cualquier servicio para preparar, formalizar, gestionar, modificar o renovar el contrato, y prohíbe repercutirlos al inquilino, directa o indirectamente (artículo 20.2).
La fianza es de un mes de renta en metálico (artículo 36.1). En la Comunitat Valenciana se deposita en la Generalitat en el plazo de un mes desde la firma; con retraso, se aplica un recargo del 5 al 20 % de la fianza según la demora. Al final del contrato, si usted tarda más de un mes en devolverla, devenga el interés legal (artículo 36.4).
Puede pactar una garantía adicional, como un aval bancario, de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (artículo 36.5). Desde el RDL 29/2026, no se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago u otra cobertura análoga: si lo quiere, lo contrata usted.
El mismo decreto añade un documento de fin de contrato, firmado por las dos partes, que recoge el estado de la vivienda al entregarla. Si no se firma, o si no menciona desperfectos, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado (artículo 36.7). Sin un acta de entrada con fotografías para comparar, retener parte de la fianza será difícil de justificar.
Las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad corresponden al propietario, y las pequeñas reparaciones por el uso ordinario, al inquilino (artículo 21). Con el RDL 29/2026, si el inquilino le pide por escrito una reparación necesaria con un presupuesto, usted tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra solución o hacer la obra; si no responde o se niega sin justificación, él puede hacerla y descontar su coste de las rentas siguientes (artículo 21.5). Si vive fuera, este plazo es un buen motivo para que alguien conteste por usted.
El inquilino necesita su consentimiento por escrito para hacer obras que cambien la configuración de la vivienda (artículo 23) y para ceder el contrato o subarrendar, y el subarriendo solo puede ser parcial (artículo 8).
Si vende la vivienda alquilada, el comprador se subroga en el contrato durante los cinco primeros años (artículo 14). El inquilino tiene un derecho de tanteo de treinta días naturales desde que usted le notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones, y un derecho de retracto si no se le notifica (artículo 25). Antes podía pactarse la renuncia a estos derechos; el RDL 29/2026 lo prohíbe.
El artículo 6 LAU declara nulas, y tenidas por no puestas, las cláusulas que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas del arrendamiento de vivienda, salvo que la propia ley lo permita. El contrato sigue siendo válido: la cláusula, simplemente, no se aplica. Algunos ejemplos:
| Cláusula | Lo que dice la ley | Artículo LAU |
|---|---|---|
| El contrato termina al año, sin prórrogas | Las prórrogas anuales hasta cinco años (siete) se aplican igualmente | 9.1 |
| Pago de varios meses por adelantado | No puede exigirse más de un mes | 17.2 |
| Subida anual por encima del IRAV | El IRAV es el tope | 18.1 |
| Honorarios de agencia a cargo del inquilino | Corren siempre a cargo del propietario | 20.2 |
| Garantía adicional de más de dos meses en un contrato de hasta cinco años | Tope de dos mensualidades | 36.5 |
| IBI u otros tributos a cargo del inquilino | Prohibido desde el 8 de octubre de 2026 (RDL 29/2026) | 20.1 |
| Obligación de contratar un seguro de impago | Prohibida desde el 8 de octubre de 2026 (RDL 29/2026) | 36.5 |
| Indemnización si el inquilino se va antes | Sin efecto en contratos desde el 8 de octubre de 2026 (RDL 29/2026) | 11.3 |
| Renuncia al tanteo y al retracto | No puede pactarse desde el 8 de octubre de 2026 (RDL 29/2026) | 25.8 |
| Contrato «de temporada» u «once meses» sin causa real de temporalidad | Se trata como alquiler de vivienda habitual desde la firma (RDL 29/2026) | 7.2 y 9 bis |
La última fila afecta a quien firmaba contratos cortos para no quedar atado cinco años. Con el RDL 29/2026, el alquiler de vivienda temporal debe indicar en el contrato una causa real y acreditable, dura más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses. Sin esa causa, se trata desde la firma como alquiler de vivienda habitual, con su mínimo de cinco años.
El Ministerio de Vivienda publica en su web un modelo orientativo de contrato y una guía con ejemplos de cláusulas, en su versión de mayo de 2025. Es un buen punto de partida, pero es anterior a los decretos de octubre de 2026, y tres de sus cláusulas chocan con la redacción vigente desde el 8 de octubre: la indemnización por desistimiento, los tributos incluidos en los gastos y la posibilidad de que el inquilino pague un seguro de alquiler como garantía adicional. Tampoco prevé el documento de fin de contrato.
Por eso no publicamos un modelo descargable: un contrato depende de la vivienda, del inquilino y de la fecha de firma, y las reglas han cambiado varias veces este año. Pida que lo redacte o lo revise un profesional. En Alveo Rent, el contrato conforme a la LAU forma parte de los dos servicios, la puesta en alquiler y la gestión integral, como detallan nuestras tarifas.
Si un día el inquilino deja de pagar, el contrato será su primera prueba: vea qué hacer cuando un inquilino no paga. Y si va a poner su vivienda en alquiler, puede valorar su alquiler respondiendo a unas preguntas.
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