Gestión del alquiler
Burofax, negociación previa obligatoria y juicio de desahucio por impago: pasos, plazos legales y cómo prevenir a los inquiokupas en 2026.
Si su inquilino deja de pagar, lo decisivo ocurre en las primeras semanas: dejar constancia de la deuda, requerir el pago por un medio fehaciente e intentar una negociación que pueda probar. Desde abril de 2025, el juzgado no admite la demanda de desahucio sin ese intento previo. Después llega el juicio de desahucio por falta de pago, con plazos legales cortos y una duración real que depende del juzgado y de la situación del inquilino.
Al inquilino que deja de pagar y se queda en la vivienda se le llama a menudo «inquiokupa». La palabra confunde: entró con un contrato, así que solo un juez puede ordenar que salga. Esta guía sigue los pasos en orden, con la ley vigente a 26 de octubre de 2026.
Salvo que el contrato diga otra cosa, la renta se paga dentro de los siete primeros días del mes (artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Pasado ese plazo, reúna el contrato, los extractos bancarios y los mensajes intercambiados con el inquilino: serán sus pruebas.
Hable antes con el inquilino. Un retraso por la pérdida de un empleo puede arreglarse con un calendario de pagos. Si llegan a un acuerdo, fírmenlo los dos con importes y fechas: además de ordenar los pagos, demuestra que hubo negociación.
Lo que no debe hacer: cambiar la cerradura, cortar el agua o la luz, o entrar en la vivienda sin permiso. El Código Penal castiga la coacción y agrava la pena cuando busca impedir el disfrute legítimo de la vivienda (artículo 172). También castiga el allanamiento de morada (artículo 202) y la realización arbitraria del propio derecho (artículo 455). Aunque no pague, la vivienda sigue siendo el domicilio del inquilino.
Un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo puede cumplir dos funciones a la vez.
La primera es impedir la «enervación»: una vez demandado, el inquilino puede parar el desahucio pagando todo lo que debe en ese momento. Pierde esa posibilidad si ya la usó en un desahucio anterior, o si usted le requirió el pago por un medio fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y no pagó (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC).
La segunda es cumplir el requisito de negociación previa. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige haber intentado un medio adecuado de solución de controversias antes de demandar (artículo 5). El desahucio por falta de pago no figura entre las excepciones, que sí incluyen la tutela sumaria de la posesión, la vía civil contra la okupación. Vale una negociación directa entre las partes o entre sus abogados. Se acredita con un documento firmado por ambos o con la prueba de que el inquilino recibió la invitación a negociar o la propuesta, con su fecha y su contenido íntegro (artículo 10).
Si pasan treinta días naturales desde la recepción sin reunión ni respuesta por escrito, la negociación se considera terminada sin acuerdo (artículo 10.4), y la demanda debe presentarse dentro del año siguiente (artículo 7.3). Los dos plazos de treinta días encajan: un mismo burofax, redactado por su abogado, puede contener el requerimiento de pago y una propuesta concreta, como un calendario de pagos o la salida voluntaria a cambio de rebajar la deuda.
Anote la fecha de esa primera gestión de cobro. Si usted es residente en España, también cuenta para el IRPF: los saldos de dudoso cobro son deducibles cuando entre esa gestión y el final del ejercicio han pasado más de seis meses sin renovación del crédito (artículo 13 del Reglamento del IRPF). Es información general: confírmelo con su asesor fiscal.
Es un juicio verbal, sea cual sea la cantidad debida (artículo 250.1.1.º LEC). Necesitará abogado y procurador: la excepción de los asuntos de hasta 2.000 euros solo vale para los juicios verbales que lo son por su cuantía (artículos 23 y 31).
Ganar el juicio no garantiza cobrar. La condena a pagar las rentas reclamadas en el mismo procedimiento tiene efecto de cosa juzgada (artículo 447.2), pero si el inquilino no paga habrá que ejecutarla sobre sus bienes. La fianza solo cubre un mes y, en la Comunitat Valenciana, está depositada en la Generalitat hasta el final del contrato.
No le daremos una duración media. La ley fija plazos cortos (diez días para atender el requerimiento, cinco para dictar sentencia, treinta desde la vista para el lanzamiento), pero el calendario real depende de la carga de trabajo del juzgado, de lo que cueste notificar al inquilino, de que se oponga o recurra, y de las suspensiones por vulnerabilidad. Lo que se suele llamar «desahucio exprés» es este mismo juicio con requerimiento previo: para un inquilino con contrato no existe un desalojo en 48 horas.
El Consejo General del Poder Judicial contó en 2025 un total de 2.158 lanzamientos derivados de procedimientos de la LAU en la Comunitat Valenciana, la tercera cifra de España tras Cataluña y Andalucía.
En vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación: el Real Decreto-ley 29/2026 añade una «enervación extraordinaria» (artículo 22.6 LEC). Si el inquilino acredita que está en situación de vulnerabilidad económica, la administración competente dispone de dos meses para ofrecerle una alternativa de vivienda adecuada o pagarle a usted todo lo reclamado, lo devengado hasta entonces y las costas. Durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y el lanzamiento. Si la administración paga, el contrato continúa. Si no ofrece alternativa ni paga, queda subrogada en la deuda del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato sigue hasta su vencimiento mientras dure la vulnerabilidad. La regla se aplica también a los procedimientos en curso cuyo lanzamiento no se haya practicado. Si el decreto no se convalida, desaparece; la suspensión del artículo 441 sigue vigente en todo caso.
«Inquiokupa» es una palabra de la calle, sin definición legal: designa al inquilino que entró con un contrato válido, dejó de pagar y sigue en la vivienda. Para la ley es un arrendatario que incumple. El asunto es civil y se resuelve con el desahucio por falta de pago que acabamos de describir.
El okupa entra sin ningún título. Contra él existen otras vías: la penal, por usurpación (artículo 245 del Código Penal) o por allanamiento de morada si ocupa el domicilio de alguien (artículo 202), y la civil del artículo 250.1.4.º LEC, que permite al propietario persona física pedir la entrega inmediata de la vivienda si los ocupantes no presentan un título en cinco días (artículo 441.1 bis). Ninguna de ellas sirve contra su inquilino: tiene un título, el contrato, hasta que un juez lo resuelva.
Con la gestión integral de Alveo Rent, la renta se cobra a través de la agencia, así que un retraso se detecta en cuanto vence el plazo de pago. La agencia reclama el pago al inquilino, le avisa a usted y sigue el expediente a su lado; si hay que acudir al juzgado, reúne para su abogado el contrato, los justificantes de cobro y las comunicaciones. La selección del inquilino y el seguimiento de impagos se describen en nuestro método. La demanda la presentan el abogado y el procurador que usted elija: Alveo Rent no presta servicios jurídicos.
Si vive fuera de España, no tiene que viajar para iniciar el procedimiento. El poder para el procurador se otorga ante notario, o por vía electrónica en la sede judicial, mediante el registro electrónico de apoderamientos judiciales (artículo 24 LEC).
Si prepara un nuevo alquiler, empiece por valorar su alquiler: responda a unas preguntas y un asesor le llamará.
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